Консультация юриста. Новое в регистрации недвижимости с 2017 года ⋆ Тайшет24

На вопросы читателей отвечает адвокат Чунского филиала Иркутской областной коллегии адвокатов (ИОКА) Анатолий Павлович ШЕВЧЕНКО.

В 2004 году я приобрёл в собственность земельный участок в п. Чунский, на котором в течение шести лет построил дом и надворные постройки. Но разрешение на строительство не брал и ни с кем не согласовывал проект, так как полагал, что на своей земле имею право строить за свои деньги, что пожелаю. Однако, когда я решил получить документы на готовый дом и прописаться в нём, мне отказали и рекомендовали узаконить самовольную постройку через суд, также меня предупредили, что с 2017 года будут по новым правилам регистрировать недвижимость, это правда?

— Вас не обманывают сотрудники администрации. Действительно, с 1 января 2017 года вступает в силу новый закон о государственной регистрации недвижимости, который предполагает гражданам и юридическим лицам быстрее и проще регистрировать свое имущество.

Но не всё так просто, как кажется на первый взгляд. А именно: сроки регистрации прав и постановки на кадастровый учёт сократятся почти вдвое, саму регистрацию можно будет осуществлять в любом регионе вне зависимости от места нахождения объекта недвижимости, а некоторые записи будут вноситься в реестр автоматически. При этом многие юристы считают, что с применением некоторых новых норм могут возникнуть трудности и рекомендуют зарегистрировать права и поставить объект на кадастровый учёт по старым правилам, тем более, что время для регистрации ещё есть.

Фактически с 1 января 2017 года отношения по регистрации недвижимости будут регулироваться сразу тремя законами: новым законом о государственной регистрации недвижимости и действующими сейчас законами о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и о государственном кадастре недвижимости.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН) будут объединены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Для этих целей из федерального бюджета планируется выделить 4851 млн руб. Однако, как часто бывает, сведения в ЕГРП и ГКН не совпадают в реальности, и чтобы в новом реестре появилась правильная запись, есть смысл проверить ЕГРП и ГКН (и при необходимости исправить данные, указанные там) до начала следующего года. При этом вестись ЕГРН будет исключительно в электронной форме.

Также знайте, что с 15 июля 2016 года свидетельства о государственной регистрации права собственности Росреестр уже не выдает. Год назад суды подчеркивали, что «в совокупности записи реестра должны соответствовать правоустанавливающим и другим документам, предоставляемым на государственную регистрацию, а сведения, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права, – записям в реестре» (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2015 года по делу №А39-5198/2013).

Теперь возможна ситуация, что если с записью в реестре что-то случится, при отсутствии свидетельства у собственника могут возникнуть сложности с доказыванием факта регистрации своих прав. Чтобы этого не произошло, я бы посоветовал периодически запрашивать выписки из реестров и хранить их у себя. Но будьте готовы к тратам – одна бумажная выписка об объекте недвижимости из ЕГРН обойдётся для граждан минимум в 750 рублей, для юридических лиц – в 2200 рублей.

Как разместить здесь рекламу

В новом законе декларируется принцип достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН. Однако на деле оказывается, что речь идёт только о достоверности предоставляемых данных, и если, например, в реестре отсутствует информация об охранной зоне инженерных коммуникаций, водоохранной зоне или иных ограничениях, то это вовсе не означает, что их там нет.

Сегодня регистрация прав и кадастровый учёт занимают по 10 рабочих дней соответственно (12 рабочих дней – при подаче документов через МФЦ). После вступления в силу нового закона срок регистрации сократится до семи рабочих дней (девять – при подаче документов через МФЦ), а срок постановки на кадастровый учёт – до пяти рабочих дней (семь – при подаче документов через МФЦ). Если же регистрация прав и постановка на кадастровый учёт будут проходить одновременно, то их общий срок составит 10 рабочих дней (12 рабочих дней – через МФЦ). Конечно же, хорошо, что сроки постановки на учёт будут сокращены, но как бы такая оперативность не привела к ошибкам регистратора при проведении правовой экспертизы сделки, тем более, что нагрузка на Росреестр ежегодно только возрастает.

С 1 января 2017 года у граждан и юридических лиц появится возможность подавать документы в любое отделение Росреестра вне зависимости от того, где расположен объект недвижимости. Это очень удобно для компаний, которые имеют огромное количество помещений и один головной офис, например, в Иркутске, Красноярске или Москве.

Теперь о вводе объекта в эксплуатацию. Существующая сейчас практика в целом допускает получение разрешения на ввод в эксплуатацию вновь созданного объекта, даже если срок аренды земельного участка, предоставленного для строительства этого объекта, закончился. Однако после 1 января 2017 года это станет невозможным – в новом законе прямо указано, что ввод в эксплуатацию должен быть осуществлён в пределах срока действия соответствующего договора, а вот зарегистрировать право на такой объект можно будет уже после окончания аренды.

Учитывая, что с прошлого года земельное законодательство существенно ограничивает сроки и возможности продления договоров аренды для целей строительства, застройщикам следует очень внимательно отнестись к указанному нововведению. Ведь теперь в пределах срока аренды нужно будет не только успеть собственно достроить объект, но ещё и оставить для уполномоченных органов достаточно времени на выдачу всей разрешительной документации.

Если вы планируете приобрести земельный участок, образуемый из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, при подаче заявления о государственном кадастровом учёте после 1 января 2017 года, придётся приложить к нему заявление о государственной регистрации права собственности. Дело в том, что после вступления в силу нового закона при кадастровом учёте земельных участков по умолчанию будет вноситься запись о том, что эти участки образованы из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена. А это означает, что такая земля принадлежит государству. Однако пока не определено, кому именно она будет принадлежать — муниципалитету, региону или Российской Федерации. Если это не так, и собственником земли в соответствии с правоустанавливающими документами является, например, юридическое лицо, его права могут быть нарушены.

Новый закон о государственной регистрации недвижимости, по мнению экспертов, имеет не только позитивные, но и весьма неоднозначные нормы. Таким образом, гражданам стоит серьёзно задуматься: имеет ли смысл ждать его вступления в силу или, может, лучше поскорее зарегистрировать свои права на недвижимость, пока ещё действуют прежние правила.

А в вашем случае, если вы построили дом на земельном участке, который принадлежит вам на праве собственности, при этом не согласовали с органами власти его строительство и не получили соответствующих разрешений, вам отказали правомерно. Следовательно, у вас остаётся только один законный путь узаконить дом и признать его пригодным для проживания, — это обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Но сразу предупреждаю, что придётся провести его оценку, которую вам придется оплатить. Также от стоимости дома придётся уплатить государственную пошлину, которая будет немаленькая, а также возможны и другие затраты по ходу дела. Но после вступления в силу решения суда, ваш дом однозначно зарегистрируют, поставят на кадастровый учёт, и вы будете им владеть уже по закону.