Приобретение земельного участка – очень серьёзная сделка, которая требует немало вложений. Если вдруг представилась возможность приобрести участок за цену ощутимо ниже рыночной, то это пугает. Как убедиться, что сделка законна? Какие документы должен показать продавец, чтобы подтвердить право собственности? Где можно узнать о планах подключения электричества? На эти и другие вопросы ответит владелец агентства недвижимости «Домашний очаг» юрист Артём Миронов.
Число сделок в сфере недвижимости с каждым годом только растёт. При этом наблюдается повышенный интерес к земельным участкам. Кто-то хочет жить на свежем воздухе, другие приобретают землю с целью дальнейшей её перепродажи.
Совсем не лишним перед покупкой участка ознакомиться с основными проблемами, с которыми можно столкнуться на пути к заветным соткам.
Границы участка
Для определения чётких границ всегда проводится межевание — геодезический способ определения границ в горизонтальной плоскости.
— Перед заключением сделки обязательно нужно узнать проводилось ли межевание. Если нет, то появляется риск купить участок с размытыми границами. В результате это может привести к судебным разбирательствам. В таком случае необходимо самому провести размежевание и согласовать границы своего участка с соседями, — прокомментировал Артём Миронов.
Услугу по проведению межевания оказывают специальные организации, которые при предъявлении правоустанавливающих документов на землю, а также исходных данных об участке, содержащихся в кадастровой палате, определят местоположение границ.
Необходимо помнить, что после совершения сделки на руках должны остаться следующие документы:
— топографический план с обозначением подземных коммуникаций (например, кабелей электроснабжения и труб канализации);
Как разместить здесь рекламу
— межевой план;
— кадастровый план земельного участка.
Качество участка
Участок может быть подвергнут затоплению в период весеннего паводка. Может иметь сильный уклон или большое количество оврагов, что значительно затруднит строительство дома. Также на участок могут быть организованы водные стоки от граничащих собственников. Поэтому перед покупкой все это необходимо проверить.
Категория земли
Каждая земля имеет свое предназначение или категорию. От этого зависит, можно ли построить на участке жилой дом или нет. К примеру, если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то строительство на нём жилых домов категорически запрещено.
— Приведу пример печальной истории. Отец семейства приобрёл два смежных участка по 20 соток. Так как они расположены рядом, новый владелец решил их объединить. Снёс перегородку, оградил забором. Построил большой дом и решил всё узаконить. Здесь и началось самое интересное. Оказалось, что участки разных категорий. Один относится к землям сельхозназначения, второй – к землям поселения. В этой ситуации объединять такие участки нельзя, узаконить построенный дом невозможно, — рассказал эксперт.
В земельном законодательстве России есть несколько категорий земель, которые и предусматривают их предназначение.
Всего существует семь категорий: земли запаса, земли охраняемых природных объектов, земли лесного и водного фонда, земли сельхозназначения и земли поселений.
— Кроме этого, существует и прямое назначение. Например, назначение для индивидуального жилищного строительства предусматривает возведение дома. Если на таком участке дома нет, могут наложить штраф за нецелевое использование. Хотя такой практики пока нет, — уточнил юрист.
Назначение под ведение личного подсобного хозяйства предусматривает возможность выращивания фруктов и овощей, а вот дом на таком участке можете и не строить — ваше право.
Дачный участок позволяет и дом построить, и прописаться. Или вообще ничего не строить, просто цветы выращивать.
Садовый участок требует обязательного наличия деревьев, хотя бы одного. А вот дом по вашему праву – хотите — стройте, хотите — нет.
Огородный участок предусматривает только выращивания овощей, ягод и других сельскохозяйственных культур. И дом на таком участке строить нельзя.
Коммуникации
Не лишним перед покупкой земли узнать об имеющихся коммуникациях, отметил юрист. Нужно выяснить каким образом выгодно и целесообразно будет производить водоснабжение участка. Будет это скважина (здесь необходимо узнать глубину залегания воды, пригодной для питья), водоём (озеро, река) или магистральный водопровод.
Также желательно определить удалённость и возможность подключения к канализационным сетям.
Что касается электроэнергии, то здесь нужно выяснить не только время подведения проводов к участку (в случае необходимости), но и лимит предназначающихся киловатт.
Инфраструктура
— Важность инфраструктуры увеличивается по мере того, как много времени хозяин планирует проводить на своём участке. Если это будет только пребывание по выходным в сезон, то достаточно узнать какими сотовыми операторами обслуживается данная зона, выяснить удалённость от дорожных магистралей. Если же участок приобретается для постоянного проживания, то для комфорта нужны поблизости магазины, больницы, детский сад и школа, — рассказал Артём Миронов.
Документы
Здесь всё зависит от того, кто продает земельный участок. Если продавцом выступает юридическое лицо, то необходимо удостовериться в наличии следующих документов:
— свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю, если право зарегистрировано до 15 июля 2016 года, если позже, то выписка ЕГРП. А с января 2017 года выписка ЕГРН;
— документ-основание для регистрации права (это может быть договор или акт приёма-передачи земельного участка в уставной капитал);
— кадастровый паспорт;
— справка о нормативной стоимости;
— справка об отсутствии зданий и сооружений на участке;
— учредительные документы юридического лица.
Если же продавцом выступает физическое лицо, то помимо документов, удостоверяющих владение участком, желательно ознакомиться со следующей документацией:
— паспорт гражданина РФ;
— нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки, если участок приобретался в браке, за исключением безвозмездной передачи, например, получил в наследство или подарили;
— разрешение органов опеки и попечительства, если совладельцем земельного участка является несовершеннолетний;
— справка о психической вменяемости продавца. Пока в Тайшетском районе подобных инцидентов не было. Но в исключительных случаях не следует пренебрегать данным видом защиты своих прав.
«Подводные камни»
Очень важно знать и о подводных камнях, которые могут возникнуть при покупке земельного участка и затруднить этот процесс. А это может произойти в случае, если земельный участок:
— входит в состав особо охраняемых природных территорий;
— находится в долевой собственности;
— на праве бессрочного пользования;
— попадает под изъятие для нужд государства.
«Будьте очень внимательны при приобретении земли, обязательно проверяйте все документы», — резюмировал Артём Миронов.
